‘Ik heb mijn huis zonder hypotheek gekocht. Omdat het kon.’ De 39-jarige tekstschrijver, die anoniem wil blijven, kreeg de aankoop rond met het geld dat haar ouders voor haar hadden gespaard, twee erfenissen en doordat ze zelf zuinig had geleefd en gespaard. ‘Zo sprokkel je 2,5 ton bij elkaar.’

Van dat bedrag kocht ze vorig jaar een woning van 93 m2 in Bilthoven. ‘Met een hypotheek had ik een groter huis kunnen kopen. Het was een heel bewuste keuze om dat niet te doen. Op het moment dat ik kocht, was ik nog freelancer. Ik wilde me geen zorgen hoeven maken dat ik tijdens een slechte maand de hypotheeklasten niet kon betalen. Nu heb ik de zekerheid dat ik altijd in mijn huis kan blijven en niemand me er uit kan zetten.’

Steeds meer mensen in Nederland hoeven niet bij de bank langs voor een hypotheek op het moment dat ze een huis kopen. In 2016 is maar liefst 16% van de woningen in Nederland zonder hypothecaire financiering gekocht. Dat is een verdubbeling ten opzichte van 2008. In Amsterdam gaat het zelfs om een kwart van de transacties, bleek deze week uit cijfers van De Nederlandsche Bank.

 

De nieuwe cijfers verrasten zelfs woningmarktdeskundigen en makelaars. Zoveel aankopen zonder hypotheek. Wie zijn de mensen die een paar ton op de plank hebben liggen? Waarom nemen ze geen hypotheek? En hoe kan het dat hun aantal zo snel toeneemt?

Er is veel geld. Dat is het snelste antwoord. Een deel van de babyboomers heeft een aardig vermogen opgebouwd. Gulle ouders en suikerooms helpen de jongere generatie steeds vaker bij de aankoop van een huis. Daarbij helpt het dat een ton belastingvrij mag worden geschonken voor de aankoop van een woning.

Daar koop je in Amsterdam natuurlijk amper een garagebox voor, maar meer schenken kan altijd. Daar moet dan wel belasting over worden betaald. Soms komt er een erfenis bij, want ook de oudste generaties worden steeds vermogender. Er zijn ook ouders die de aankoop niet als gift, maar als belegging zien.

De Amsterdamse makelaar Sven Heinen ziet veel ouders voorbij komen die voor hun studerende kinderen een woning kopen. ‘Dan zetten ze er nog een of twee vrienden bij aan wie ze huur vragen.’ Dat zijn vaak kleinere woningen, die tussen de 2 à 3 ton kosten. ‘Ik heb nog nooit meegemaakt dat iemand 6 ton contant neerlegde.’

Overigens hebben deze gulle ouders het geld lang niet altijd op de bank staan. ‘Het kan ook dat ze een tweede hypotheek nemen op hun eigen woning om die studio voor hun studerende zoon of dochter te betalen’, zegt Paul de Vries, woningmarkteconoom bij Het Kadaster, dat de cijfers samenstelde voor DNB. ‘Dan is er wel hypothecaire financiering, maar dat zien we niet terug in de cijfers.’

Particuliere investeerders

De generatie 55-plus die doorstroomt naar een kleiner huis heeft zelf ook steeds minder vaak een hypotheek nodig. Ze hebben al volledig afgelost of nog slechts een kleine hypotheek. Deze groep is volgens De Vries nog relatief klein, maar groeit wel.

En dan is er nog de hard groeiende groep particulieren die het opgebouwde vermogen in woningen investeert. Mensen met 3 tot 50 woningen zijn landelijk inmiddels goed voor 6% van het totaal aantal transacties, in Amsterdam voor 12% en in Maastricht zelfs voor 20%. Professionele beleggers met een nv of bv zijn niet in deze cijfers meegenomen.

Het zijn vaak vermogende particulieren die zien dat hun spaargeld op de bank niets meer oplevert. Dan maar in vastgoed beleggen, is de gedachte. Door de enorme woningtekorten in de grote steden is een huis zo verhuurd. ‘Dat is tamelijk lucratief’, zegt De Vries. ‘Zeker met de nieuwe woningwet. Wie een woning maximaal zes maanden verhuurt mag bijvoorbeeld vragen wat hij wil. Het is wat de gek ervoor geeft. Daar komen in Amsterdam gigantische prijzen uit. En na zes maanden kan de volgende huurder er in.’

Oorlogskas

Sommige particuliere beleggers kloppen een tijdje na de aankoop alsnog aan voor een hypotheek. NIBC ziet ze regelmatig langskomen. ‘Het zijn mensen met een oorlogskas of –kasje waaruit ze aankopen doen’, zegt Dirk van de Beukel, managing director NIBC vastgoedhypotheek. ‘Dat geeft ze het voordeel dat ze snel kunnen handelen. Zeker in een markt als Amsterdam is die snelheid soms nodig. Achteraf halen ze in alle rust de financiering op om de kas weer aan te vullen voor een volgende woning.’ Ook ouders sluiten soms pas later een hypotheek af.

Feit blijft dat een grote groep op moment van aankoop die financiering niet nodig heeft. Hierdoor winnen ze vaak de biedingenstrijd van starters die gebonden zijn aan strenge hypotheeknormen. ‘Ze hoeven bijvoorbeeld geen voorbehoud van financiering te maken en kunnen net ietsje verder gaan in hun bieding’, zegt makelaar Heinen.

‘’Mensen uit minder vermogende families maken steeds minder kans op een woning.’

‘Gevolg is dat de prijzen worden opgedreven en andere mensen achter het net vissen’, signaleert Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt aan de Amsterdam School of Real Estate. Vooral starters in de steden ondervinden steeds meer concurrentie, want het zijn met name de goedkopere woningen die geschikt zijn om te verhuren. ‘Mensen uit minder vermogende families maken steeds minder kans op een woning’, zegt Conijn. ‘De ongelijkheid die er al is op de woningmarkt, wordt zo versterkt.’