Een gloednieuw appartement, 80 vierkante meter, recht tegenover het Centraal Station, met grandioos uitzicht over het IJ: huurprijs € 940 per maand. Op Facebookpagina’s wemelt het van dit soort schimmige advertenties. Als het te mooi klinkt om waar te zijn, is het dat meestal ook in de Amsterdamse woningmarkt. Maar in dit geval is er geen oplichter aan het werk.
Woensdag krijgen de eerste huurders de sleutel van precies zo’n appartement in het nieuwe complex B’mine in Amsterdam-Noord. Naast 50 van deze ‘betaalbare’ appartementen, herbergt de 75 meter hoge woontoren 41 appartementen met een marktconforme huur, 4 penthouses en 52 zogeheten friendsappartementen. Dit zijn woningen van ruim 90 vierkante meter, die gedeeld worden door twee mensen die ieder zo’n € 711 per maand of meer betalen.
De woontoren beantwoordt aan de sterk groeiende vraag naar betaalbare huurwoningen in de vrije sector. Vooral de grote steden kennen een schreeuwend tekort aan woningen met een huur tussen de € 710 en € 1200. In de regio Groot-Amsterdam is de vraag naar middeldure huurwoningen zelfs 43% keer groter dan het aanbod, blijkt uit onderzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken.
Nieuwe scheefwoners
Middeninkomens vallen hierdoor tussen wal en schip, signaleert De Nederlandsche Bank (DNB) dinsdag in een rapport. Deze groep verdient te veel voor een sociale huurwoning, maar komt door de stijgende prijzen op de koopmarkt en de strengere hypotheekregels ook steeds moeilijker aan een koopwoning. Huurwoningen in de vrije sector zijn door de schaarste zo duur dat middeninkomens gedwongen uit de stad te vertrekken of een onevenredig hoog deel van hun inkomen aan huur besteden. DNB spreekt van ‘nieuwe scheefwoners’.
Hoe gewild betaalbare woningen zijn bleek ook tijdens de kijkdag voor de vrije sectorwoningen in B’mine. ‘We dachten even dat we dranghekken nodig hadden’, zegt Daniëlle Neeleman, portefeuillemanager van pensioenuitvoerder MN. ‘Binnen anderhalf uur waren de woningen verhuurd.’ Het duurde een stuk langer voordat voor alle friendsappartementen huurders waren gevonden. Volgens ontwikkelaar AM heeft dit er onder meer mee te maken dat het een heel nieuw concept is. Inmiddels zijn alleen nog twee penthouses te huur en de commerciële ruimtes in de plint.
Ontwikkelaar AM en pensioenuitvoerder MN namen het initiatief voor de toren in 2013. Het kapitaal kwam van Pensioenfonds Metaal en Techniek (PMT) en het ontwerp van Paul de Ruiter Architects. Veel beleggers zaten toen op hun handen. Het was volop crisis. ‘Je moest wel lef hebben’, zegt George van Hooijdonk, hoofd onroerend goed bij MN. Ook de locatie was spannend. Inmiddels zijn de yuppen en hippe horecaconcepten in groten getale het IJ overgetrokken, maar in 2013 gold Noord nog meer als een achterstandsgebied.
Investeren tijdens dip
PMT wilde met de belegging de werkgelegenheid aanjagen voor de achterban, die onder meer bestaat uit installateurs en dakdekkers. ‘Bovendien investeert PMT voor de lange termijn’, zegt Van Hooijdonk. Voor een belegger met een horizon van 15 tot 20 jaar is het makkelijker om ook tijdens een dip te investeren in de woningmarkt.
Ondanks het feit dat een aanzienlijk deel van het gebouw relatief lage huren kent, wordt jaarlijks een rendement van tussen de 5% en 7% gemaakt. Daarbij speelt het voordelige moment van aankoop mee. In 2013 lagen de grondprijzen een stuk lager dan nu.
Beperkte huurstijging
De gemeente was maar wat blij dat toen een belegger langskwam die de grond wilde afnemen. ‘Hoogbouw gaat nu nooit meer lukken’, kreeg Ton Schaap in de crisis te horen van zijn collega’s, vertelt de stedenbouwkundige bij de gemeente Amsterdam.
Maar cadeautjes zijn er niet weg gegeven. ‘Wij hebben marktconforme prijzen betaald voor die tijd’, zegt Van Hooijdonk. Om te zorgen dat de appartementen ook betaalbaar blijven, is met de gemeente afgesproken dat de huren de komende vijftien jaar alleen met de indexatie mogen stijgen.
Arno van der Heijden
Anne Wagenmakers