Starters zoeken zich rot naar een ingang op de woningmarkt. Als ze al een hypotheek weten te bemachtigen met studieschuld, zonder spaargeld, maar gelukkig wel met een vast contract of drie jaar werkervaring als zzp’er, dan spelen hun emoties nog vaak parten bij het succesvol rondmaken van een aankoop. Als ze de kans krijgen om überhaupt een bod te doen.

Berichtgeving over de woningmarkt klinkt tegenwoordig weinig rooskleurig. En dat lijkt al helemaal te gelden voor de jongere die een eerste woning wil kopen. „Een woning wordt tegenwoordig scherp in de markt gezet, want de emoties van de kopers bepalen de uiteindelijke prijs”, zegt makelaar Thijs Waals van Makelaarsgroep AMEO in Amsterdam. In de hoofdstad wordt 67 procent van de huizen boven de vraagprijs verkocht.

Overbieden

„Het komt voor dat woningen te goedkoop in de markt gezet worden om meer kijkers te trekken. Door de schaarste op de woningmarkt gaan kopers meer en meer uit emotie bieden en komt de prijs toch ver boven de vraagprijs uit. Dat kan een verkoopstrategie zijn. In de basis wordt nu vaak een reële prijs gevraagd. Voorheen zette je een woning iets hoger in de markt zodat er onderhandelingsruimte was. Dat hoeft momenteel niet meer. Als je de woning tegen een rationele waarde in de markt zet, zeg voor het gemak 250.000 euro, dan kan het zomaar zijn dat je hem verkoopt voor boven 275.000 euro.”

Niet laten opjutten

Dit komt volgens Waals omdat kopers zich door hun emoties laten leiden. Hij waarschuwt jongeren dan ook om bij zichzelf te blijven en zich niet te laten opjutten door verhalen en andere kopers. „Neem een aankoopmakelaar in de hand om je te adviseren en bepaal voor jezelf wat je maximaal aan een woning wil uitgeven en blijf daarbij. Denk niet als je door een woning loopt met andere kopers: die zal wel dat gaan bieden en die dat. Laat je niet meeslepen in die emotie, want daar krijg je in veel gevallen spijt van.”

Want maakte je ’vroeger’ een afspraak met een makelaar voor een één-op-eenbezichtiging, nu schuifel je met veertig man door een appartement van 50 vierkante meter. In zo’n oververhitte situatie laaien de emoties natuurlijk snel hoog op. Je kunt er ook niet meer even een nachtje over slapen of je gaat bieden of niet, dat gebeurt vaak meteen.

Kijkers brengen ter plekke een eindbod uit. De verkoper bepaalt vervolgens welk bod hij of zij accepteert. Dit zijn biedingen met voorbehoud van financiering, maar ook zonder. De trend is dat rijke ouders starterswoningen wegkapen door ze contant af te tikken. „Ik zie veel jonge starters, tweeverdieners, die een woning zoeken tussen de 250.000 en 350.000 euro. Dat is een lastig segment waar veel emotie bij komt kijken. Hier wordt veel in overboden. In Amsterdam is de gemiddelde waarde van een woning in korte tijd met 21 procent gestegen door de hogere vraag en het lagere aanbod. Puur emotie. Als je hier wil wonen, moet je daarin meegaan.”

Beleggers

Uit cijfers van de NVM blijkt dat 22,5 procent van de koopwoningen in Nederland boven de vraagprijs wordt verkocht. En ruim 14 procent gaat bovendien voor de vraagprijs weg. Dit komt volgens de NVM mede door particuliere beleggers die meebieden boven de vraagprijs. Voor het eerst in de historie is er dit jaar voor appartementen gemiddeld zelfs meer betaald dan dat er gevraagd is.

Eigen geld nodig

Waals ziet nog wel mogelijkheden voor de starter in de huidige markt, maar het wordt steeds lastiger als je geen ouders achter je hebt staan of geen spaargeld hebt. Vanaf volgend jaar moeten de kosten door de koper helemaal betaald worden met eigen geld, omdat dan nog maximaal 100 procent van de woningwaarde geleend kan worden via een hypotheek. Nu is dat 101 procent.

Het lage aanbod aan koopwoningen is nog de grootste bottleneck, volgens Waals. „In de crisistijd is weinig gebouwd en door de lage rente en aantrekkende economie lopen we daar nu tegenaan. Daarnaast is in Amsterdam ongeveer 70 procent een huurwoning. Het is dus al een kleine vijver waar een koper in kan vissen.”

Wat is er voor de starter te koop?

Volgens NVM-voorzitter Ger Jaarsma is voortvarend aan de slag gaan met nieuwbouw nu prioriteit nummer 1. Voor het eerst in dertien jaar stonden er in de afgelopen drie maanden in het hele land minder dan 100.000 bestaande woningen te koop. „Om te zorgen dat de woningmarkt niet implodeert en de prijzen niet exploderen, zullen gemeenten, ontwikkelaars en makelaars hun beste beentje moeten voorzetten om straks 18 miljoen Nederlanders een woning op maat te bieden”, zegt Jaarsma.

Hij constateert dat de aanhoudende prijsstijgingen het voor starters steeds moeilijker maken om een huis te kopen. „Deze trend wordt in de nieuwbouw versterkt doordat de projectontwikkeling zich steeds meer toelegt op de ontwikkeling van relatief grote, dure woningen”, zegt Jaarsma. „Nauwelijks meer dan 10 procent van al het nieuwbouwaanbod is goedkoper dan 200.000 euro.” Dit vertaalt zich volgens hem direct terug in de doelgroepen die actief zijn op de nieuwbouwmarkt. Welvarende gezinnen en stellen drukken, veelal alleenstaande, jongeren van de markt.” In de bestaande bouw doet deze trend zich ook voor, „maar in een minder extreme vorm”.

Tussen de wal en het schip

Starters vallen volgens Jaarsma momenteel tussen de wal en het schip. Naast een moeilijke positie op de koopwoningmarkt komen ze in de huursector ook niet makkelijk aan betaalbare woonruimte. „Geen recht op sociale huur en door de strikte financieringsregels geen mogelijkheid om een woning te kopen. Er moet dus zo snel mogelijk een volwaardige verhuurmarkt ontstaan als alternatief voor koop. Dit betekent dat bestaande belemmeringen voor particuliere verhuur in met name het goedkopere huursegment zo veel mogelijk moeten worden weggenomen.”

Het prijsniveau van een gemiddelde woning heeft een nieuw record bereikt van gemiddeld 258.000 euro. Vooral appartementen worden duurder verkocht. Jaarsma: „Dat prijsniveau ligt met zo’n 203.000 euro bijna 20.000 euro boven het niveau van vlak voor de crisis.”

Weinig appartementen over

Daar komt nog eens bij dat het aantal te koop staande appartementen het sterkst terugloopt van alle woningtypen. Het aanbod ligt bijna de helft lager dan vorig jaar. De appartementen en tussenwoningen die te koop zijn, gaan binnen slechts anderhalve maand van de hand. In krappe woningmarktregio’s als Amsterdam, Haarlem, Utrecht en Groningen werden koopovereenkomsten gemiddeld een maand of minder na het op de markt komen getekend.

Een potentiële koper van een appartement of een tussenwoning kan momenteel uit zo’n drie woningen kiezen. Regionaal zijn de verschillen wel groot. En de vraagprijzen blijven maar stijgen, en stijgen ook steeds sneller. Deze stijging gaat ook weer het snelst bij appartementen.

Hoe groot is de kans op een hypotheek?

Dit is allemaal slecht nieuws voor de koopgrage jongere. Wytzejan de Jong, algemeen directeur van De Hypotheker, ziet dat starters steeds vaker aangewezen zijn op de huursector. „Maar voor deze groep betekent huren in de regel veel hogere maandlasten dan een koopwoning, zeker gezien de huidige lage hypotheekrente. Dit verschil kan oplopen tot een paar honderd euro per maand.”

En een hypotheek krijgen, wordt ook steeds moeilijker. „De strengere wet- en regelgeving werkt ook niet in het voordeel van de starter”, zegt De Jong. „Zo mag er nog maar maximaal 101 procent van de marktwaarde van de woning worden geleend. Volgend jaar is dat 100 procent. Ook wordt er in steeds minder gemeenten een starterslening aangeboden, die het juist gemakkelijker maakt om een eerste woning te kunnen financieren.”

Maar er zijn ook een paar lichtpuntjes te bespeuren. Zo worden er steeds meer initiatieven gelanceerd om het voor de zzp’er gemakkelijker te maken om een woning te kopen. „De Hypotheker geeft zelfstandig ondernemers sinds kort binnen een week duidelijkheid over de mogelijkheid om een hypotheek te sluiten die niet onder de Nationale Hypotheek Garantie valt. Hierdoor krijgen zelfstandig ondernemers snel zekerheid over hun hypotheekaanvraag. Dit is al mogelijk met een inkomensverklaring vanaf 12 maanden.”

Flexwerkers

Voor de flexwerker is er de perspectiefverklaring. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar het huidige inkomen van flexwerkers (zoals bij een werkgeversverklaring of intentieverklaring), maar ook naar het arbeidsperspectief. De Jong: „Zo worden opleiding, werkervaring, functie en de arbeidsmarktsituatie onder de loep genomen om na te gaan of ook in de toekomst verplichtingen nagekomen kunnen worden. Het huidige inkomen telt dan mee alsof er een vast dienstverband is.” Deze verklaring is bij een beperkt aantal uitzendorganisaties aan te vragen.

Daarnaast is er de arbeidsmarktscan. Op basis van een ingevulde vragenlijst, opleiding en werkervaring wordt een score berekend. Hiermee wordt inzicht verkregen in de toekomstige kansen op de arbeidsmarkt. Een score tussen 80-100 weegt mee in de beoordeling van de hypotheekaanvraag. De Jong is erg blij met alle nieuwe initiatieven in de markt. „Maar we pleiten ervoor dat ook de geldverstrekkers hier flexibeler mee omgaan.”